Bạn vừa ký hợp đồng xây nhà với ngân sách 2 tỷ đồng, nhưng đến giữa dự án, một cây bút trắng trên chi phí mà bạn chẳng ngờ tới. Đầu tháu sau, lại thêm một cây. Tới cuối công trình, chi phí đã vượt kế hoạch tới 50%, đó không phải ngoại lệ, mà là chuẩn mực.
Thực tế, hơn 70% gia chủ lần đầu làm nhà rơi vào cái bẫy “phát sinh chi phí”, con số vượt từ 20% đến 50% so với dự tính ban đầu. Điều quan trọng là bạn có thể chủ động giảm thiểu những khoản này nếu biết chúng đến từ đâu.
Tại sao chi phí phát sinh khi xây nhà lại rất phổ biến?
Phát sinh chi phí xây dựng không phải là dấu hiệu nhà thầu bắt nạt hay gia chủ thiếu chuyên nghiệp. Đơn giản là xây nhà là một quy trình phức tạp, từ lúc bê tông chảy cho tới lúc khoá cửa cuối cùng. Rất khó dự báo mọi biến số.
Chi phí phát sinh thường chiếm 10% đến 30% chi phí xây dựng. Điều này có thể là sự suy giảm chất lượng nguyên vật liệu, hoặc các rủi ro không lường trước khi đào móng. Hai mặt nguyên nhân chính:
Yếu tố khách quan (thị trường): biến động giá sắt thép, xi măng, cát đá; thay đổi thời tiết; yêu cầu pháp lý mới.
Yếu tố chủ quan (nội bộ dự án): thay đổi thiết kế giữa thi công, chọn lựa vật liệu cao cấp hơn dự trù ban đầu, hoặc thiếu minh bạch từ đơn vị thi công.
Phát sinh do thay đổi thiết kế và thủ tục pháp lý
Hầu hết gia chủ lâu lâu lại nảy sinh ý tưởng mới. “Chúng ta bỏ phòng này, thêm một cái ban công kia”. Nghe thì đơn giản, nhưng khi đội thi công đã cắt móng và xây tường, một thay đổi nhỏ có thể tốn hàng trăm triệu.
Thay đổi bản vẽ trong thi công làm tốn thêm tiền đập phá, nhân công, và có thể phá huỷ những vật liệu đã chuẩn bị. Ngoài ra, nếu bạn thay đổi quy mô công trình (thêm tầng, mở rộng diện tích), việc xin giấy phép lại là chuyện khác. Sai sót trong hồ sơ hoặc các yêu cầu pháp lý mới phát sinh sẽ đẩy chi phí lên, không kể phí thanh tra hay chi phí hoàn công bổ sung.
Phát sinh từ nguyên vật liệu và vấn đề nền móng
Đây là hai lĩnh vực tạo nên những bất ngờ lớn nhất.
Biến động giá nguyên vật liệu là điều khó kiểm soát. Sắt thép và xi măng là hai loại vật tư có biến động giá mạnh nhất trên thị trường, bị chi phối bởi nguồn cung quốc tế, thuế nhập khẩu, và công suất sản xuất trong nước. Nếu hợp đồng của bạn không chốt giá cố định cho những mặt hàng này, bạn sẽ gánh toàn bộ rủi ro từ thị trường.
Phát hiện nền yếu là nỗi ác mộng của người xây nhà. Khi đào móng, đội thi công có thể phát hiện đất bùn, mạch nước ngầm, hoặc móng của nhà liền kề yếu. Các tình huống này đều cần bổ sung cọc ép hoặc kè chắn để đảm bảo an toàn. Chi phí cho những biện pháp này có thể lên tới hàng tỷ đồng tùy tình hình địa chất.
Sai số trong thiết kế chi tiết cũng khiến khối lượng vật tư thực tế vượt dự toán. Một sai lệch nhỏ trong bóc tách lượng gạch hay bê tông từ bản vẽ có thể dẫn tới phải mua thêm một lượng đáng kể vật liệu khi công trình đang thi công. Chất lượng vật liệu không đạt chuẩn cũng bắt buộc phải thay thế, thêm chi phí không dự tính.
Phát sinh về nhân công, lịch trình và thiết bị kỹ thuật
Nhân công là khoản chi phí lớn thứ hai (sau vật liệu) nhưng thường bị bỏ qua khi lập dự toán.
Khi công trình chậm tiến độ (do thời tiết, phát hiện rủi ro, hoặc yêu cầu gia chủ), các chi phí phụ sinh ngay: tiền thuê thợ mỗi ngày kéo dài, chi phí lán trại, sinh hoạt phí cho công nhân, và những chi phí quản lý phụ khác. Một dự án kéo dài từ 8 tháng lên 10 tháng có thể phát sinh hàng trăm triệu.
Ngoài ra, công việc phát sinh ngoài hợp đồng lại là điều khó tránh. Bạn muốn lắp thêm một outlet điện ở góc khác, hoặc phát hiện đường ống nước cũ bên dưới nền cần thay thế. Tiền công cho những công việc này (đục tường, lắp đường điện nước bổ sung) được tính riêng và thường cao hơn công thừa trong dự toán.
Cuối cùng là thiết bị kỹ thuật (điện, nước, vệ sinh, HVAC). Nếu bạn quyết định nâng cấp từ vòi nước tiêu chuẩn lên vòi cao cấp, hoặc chọn bồn tắm thay vì sen tắm, từng khoản này cộng lại tạo thành một phát sinh đáng kể.
Phát sinh từ tính chất kỹ thuật khác
Hai ba khoản phát sinh cuối cùng ít ai nói đến nhưng có thể gây tổn thất pháp lý hoặc tài chính.
Hư hỏng công trình lân cận là rủi ro luôn tiềm ẩn. Nếu thi công làm nứt tường hoặc lún sụt nhà hàng xóm, bạn phải chịu trách nhiệm bồi hoàn sửa chữa. Đây không chỉ là chi phí thực tế mà có thể kéo theo tranh chấp pháp lý.
Chi phí hành chính địa phương và quản lý phụ cũng được tính riêng: tiền tiếp khách cấp xã, phí vệ sinh môi trường, chi phí trông coi vật liệu quanh công trình. Những khoản nhỏ lẻ này cộng lại không nhỏ.
Sản phẩm nhập khẩu (cửa kính, thiết bị vệ sinh cao cấp, trang trí) chịu ảnh hưởng từ tỷ giá hối đoái. Nếu đồng đô la tăng giữa quá trình xây, chi phí nhập có thể tăng thêm 5—10%.
Cách kiểm soát phát sinh chi phí, 5 mẹo thiết thực
Phát sinh chi phí không thể tránh hoàn toàn, nhưng hoàn toàn có thể kiểm soát được.
Dự phòng quỹ an toàn từ đầu. Hầu hết chuyên gia khuyên nên dự phòng 10% đến 20% tổng chi phí dự kiến. Nếu dự toán của bạn là 2 tỷ, hãy để riêng 200—400 triệu đồng cho những phát sinh không lường. Khi công trình kết thúc mà bạn chưa cần dùng hết quỹ này, bạn sẽ vui mừng có thêm tiền mặt.
Hoàn thiện bản vẽ thiết kế trước thi công. Đầu tư thời gian và tiền để có bộ bản vẽ chi tiết, được kiểm duyệt kỹ lưỡng. Mỗi yếu tố thiết kế (hệ thống điện nước, vị trí tủ bếp, kiến trúc mái) phải rõ ràng trước khi xẻng bê tông. Ít thay đổi trong quá trình thi công là ít phát sinh.
Chốt giá cố định cho nguyên vật liệu chính trong hợp đồng. Hợp đồng nên ghi rõ đơn giá cho sắt, xi măng, cát, gạch. Nếu giá thị trường thay đổi, cần có điều khoản rõ ràng về cách chia sẻ tăng, giảm (nhà thầu chịu 50%, gia chủ 50%, hay cách khác). Tuyệt đối không để mở hàng.
Kiểm định địa chất trước khi thi công. Có thể tốn 30—50 triệu đầu tư cho một bộ kiểm định, nhưng giá trị là bạn sẽ biết trước nền đất ra sao, có cần xử lý không, từ đó dự toán chi phí đúng. Phát hiện sớm rủi ro nền móng tiết kiệm được hàng tỷ sau này.
Giám sát chặt, ghi chép chi tiết mỗi công việc phát sinh. Mỗi ngày, hãy yêu cầu nhà thầu ghi rõ: công việc phát sinh là gì, lý do, chi phí bao nhiêu. Đừng để đến cuối công trình rồi mới “tính toán”, lúc đó mọi số liệu đều mờ mịt.
Bài học cuối cùng là: phát sinh chi phí xây dựng là một phần tự nhiên của quá trình. Không có dự án nào hoàn toàn theo kế hoạch. Điều quan trọng là bạn nhận ra điều đó từ sớm, lập quỹ dự phòng hợp lý, viết hợp đồng minh bạch, và giám sát từng bước. Khi bạn làm như vậy, những phát sinh sẽ chỉ là những chi phí có thể quản lý, không phải những sốc tài chính.
mang tính tham khảo
Leave a Reply